L’arrêt n° 24-22.791 impose une récompense pour les loyers finançant un bien propre
L’affectation des loyers d’un bien propre au remboursement de son financement ne constitue pas une simple dépense courante. Dans son arrêt n° 24-22.791, la Cour de cassation qualifie cet emploi patrimonial et en tire les conséquences lors de la liquidation de la communauté.
Quand les loyers d’un bien propre financent ce même patrimoine
Le litige est apparu après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts. L’un d’eux avait acquis, avant le mariage, un immeuble au moyen d’un prêt. Pendant l’union, les revenus locatifs de ce bien avaient été consacrés au paiement des mensualités du crédit.
Lors des opérations de liquidation et de partage, la cour d’appel a estimé que les loyers étaient devenus communs dès leur perception. Leur utilisation pour rembourser le prêt ayant financé le bien propre avait donc appauvri la communauté. Une récompense de 81 065,99 euros a ainsi été mise à la charge de l’époux propriétaire.
Celui-ci soutenait au contraire que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances. Il invoquait les articles 1401 et 1403 du Code civil, selon lesquels la communauté recueille les économies issues des fruits et revenus des biens propres, sans pouvoir prétendre aux fruits consommés sans fraude.
La Cour de cassation écarte la notion de fruits consommés
La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que « ne sont pas consommés au sens de ce texte les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ». Le remboursement du prêt ne fait donc pas disparaître les revenus dans une consommation ordinaire : il contribue au financement d’un actif appartenant en propre à l’époux.
Ce mouvement de valeur profite ainsi au patrimoine propre. En application de l’article 1437 du Code civil, l’emploi de fonds communs au financement du bien ouvre droit à récompense au bénéfice de la communauté.
Une distinction décisive au stade de la liquidation
La solution sépare nettement la consommation effective des revenus de leur affectation patrimoniale. Même immédiatement absorbés par les échéances du prêt, les revenus locatifs d’un bien propre doivent être pris en compte dès lors qu’ils participent au financement de ce bien. L’époux propriétaire ne peut donc se soustraire à la récompense en invoquant leur consommation.
Historique
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